2014년 세금보고 후 인컴 된다면 15년으로 재융자해야 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

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박정수/주택 융자 오리지네이터

 

▶문= 30년 모기지를 15년으로 재융자하는 것이 아직도 유리한가요?

▶답= 30년 모기지 이자율이 일부 올랐음에도 불구하고 여전히 15년 이자율은 많이 오르지 않고 있습니다. 모기지 페이먼트 기간을 30년에서 15년으로 단축하는 재융자가 기회비용 측면에서 얼마나 유리한지 알아봅니다.

풀러턴의 홈오너 K씨는 2년전 모기지 35만달러를 30년, 5.25%, 월 1,933달러의 페이먼트로 내다가 이자율이 오른 최근 15년 3.375%, 월 페이먼트 2,481달러로 기간과 이자를 바꾸는 재융자를 완료했습니다.

월 548달러의 페이먼트는 증가했지만 기간을 15년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 31만 8,758달러를 9만 6,518달러로 줄여 30년 모기지 기간동안 내야하는 22만 2,240달러의 이자를 줄이게 되었습니다.

만약 증가된 월 548달러를 연 8%의 최고 수익률로 다른곳에 투자 했다고 가정하면 재테크 측면에서 15년 후에 받게 되는 세전 예상 수령 금액은 원금과 이자를 합쳐 약 17만 8,500달러입니다.

15년 재융자에 대한 기대 수익 금액에 못 미칠뿐 아니라 현실적으로 8%대의 높은 수익률은 안전한 금융 제도권에서 찾아 볼수 없는 최고의 투자 수익율인 점을 고려하면 15년 모기지로 바꿔 아끼게 될 22만 2,240달러의 이자는 가장 안전하고 확실한 투자 1순위인 것이 분명합니다.

이자율과 기간을 바꾸는 재융자가 재테크 측면에서 월등히 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 정해지는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문입니다.

15년 모기지는 첫해부터 원금과 이자의 상환 비율이 6:4이며 기간이 경과될수록 원금이 더 많이 상환되어서 5년 경과후 집을 팔게 되더라도 모기지 원금이 11만달러 정도 페이오프 됩니다. K씨가 재융자를 안하고 동일하게 30년으로 5년을 내게 되면 원금은 3만달러 정도만 페이오프 되는 것에 비하면 놀라운 차이입니다.

기간을 변경하는 재융자는 일체의 비용 없이 ‘NO FEE, NO COST’로 신청 가능하며 15년 재융자 신청을 위해서 본인의 인컴과 크레딧, 주택 가격 등에 대해 주택융자 전문가와 전화 상담으로 신청 가능성을 알아본 후 본인의 재정상황에 따라 20, 15, 10년 모기지 프로그램 중 적합한 것을 선택하는 것이 필요합니다.

▶ 문의: (213) 800-1922

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