모기지 보험을 없애서 월 페이먼트를 줄이자 [ASK미국-스티브 양 주택융자]

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▶문= 3년전에 10% 다운으로 집을 사서 현재까지 PMI(Private Mortgage Insurance)를 내고 있는데 PMI를 없애는 방법에는 어떠한 것들이 있나요?

▶답= PMI란 렌더가 다운 페이먼트를 적게 하는(보통 20%이하) 사람들에 대하여 채무 불이행이나(Default)나 압류(Foreclosure) 등으로부터 자신을 보호하기 위하여 손님에게 들 것을 요구하는 보험을 말합니다. FHA융자에서는 MIP라고 합니다.

PMI 보험은 이 보험제도가 없을 경우 리스크 때문에 융자를 해주지 않는 경우가 생기기에 다운페이먼트가 부족한 사람을 위해서라도 필요한 제도라고 볼 수 있으며 PMI 보험료는 다운 페이먼트 정도 신용점수와 융자상품의 종류 등에 따라 달라집니다.

이 PMI는 시간이 지나면 없앨 수가 있는데 ‘Home Owners Protection Act 0f 1998’ 란 법에 자세하게 나와 있습니다. 집주인은 페이먼트를 통해서 융자밸런스가 원래 집값(혹은 구매가와 둘 중 낮은 것)의 80% (FHA 융자는 78%)에 도달하게 되면 렌더에게 PMI를 없애줄 것을 요청할 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 ‘페이먼트를 통해서’입니다. 집값 상승에 의해서 LTV(집값대비융자 규모)가 내려간 경우는 해당되지 않습니다.

반드시 서면으로 요청 페이먼트 늦은 기록이 없어야 하며 2차 융자가 없어야 하며 집값이 내려가지 않았다는 것을 새로운 감정을 통해 증명해야 합니다. FHA융자의 경우에는 5년이 경과되어야 하는 조항이 추가됩니다.

집값 상승 후 PMI를 없앨 수 있는 유일한 방법은 재융자를 통하는 길입니다.

재융자는 기존의 렌더를 반드시 유지해야 되는 것도 아니고 페이먼트를 통해서 융자 원금이 일정수준 이상 내려가야 하는 것도 아니고 일정기간이 흘러야 가능한 것도 더더욱 아닙니다.

집값이 올라 LTV가 80%이하로 낮아만 진다면 PMI를 없애는 재융자를 생각해 볼 수 있습니다. 먼저 융자 담당자를 찾아 자신의 자격요건이 최근의 융자 가이드라인에 부합하는지 집값은 충분히 올라 PMI제거 재융자에 문제가 없는지 재융자 할 경우에 이자율은 어떻게 바뀌는지 등에 대해서 자세히 상담을 받을 필요가 있습니다. 모기지 이자율이 아주 낮을 때 융자를 받은 일부 손님의 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우도 있으니 주의할 필요가 있습니다.

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